L’investissement immobilier est un placement sûr pour les particuliers qui souhaitent épargner ou percevoir des revenus supplémentaires. L’investissement immobilier est également un moyen de se constituer un patrimoine à léguer à ses proches, etc. De plus, de nombreux dispositifs de défiscalisation intéressants sont proposés aux futurs investisseurs et il existe plusieurs types de projets immobiliers : l’investissement locatif, la société civile de placement immobilier (SCPI) ou encore le crowdfunding immobilier.
Le crowdfunding immobilier, un investissement participatif
Comment fonctionne un projet immobilier financé grâce au crowdfunding ?
Le crowdfunding consiste en un financement participatif pour les investisseurs les plus dynamiques. Ces derniers financent le promoteur immobilier qui les rembourse lorsque le chantier de construction est achevé. Le projet immobilier en crowdfunding est assez risqué, mais il offre un taux de défaut faible pour un rendement moyen (aux environs de 9 %). Concrètement, une plateforme de crowdfunding immobilier propose un ticket d’entrée aux investisseurs, très accessible. Il se peut que des frais de gestion en sus soient demandés aux membres de la plateforme. Cette levée de fonds requiert un profil particulier d’investisseurs, afin que le promoteur puisse financer son projet immobilier, du moins jusqu’au déblocage d’un crédit immobilier. Une fois les travaux terminés, le promoteur rend le capital prêté par les investisseurs, avec les intérêts.
Les mécanismes du crowdfunding immobilier
Le promoteur doit créer une société qui émet des obligations (une SAS) auxquelles vont souscrire les investisseurs. Une fois que les fonds sont récoltés, ils sont transférés vers une Société Civile de Construction Vente, responsable des travaux de construction. Afin d’offrir un gage de confiance aux investisseurs, le promoteur et la plateforme doivent bénéficier du statut d’intermédiaire en financement participatif ou de conseiller en investissement participatif, délivré par l’autorité des marchés financiers (AMF).
À quoi vont servir les fonds obtenus grâce à la plateforme de crowdfunding ?
Dans le concret, le promoteur immobilier va financer son projet grâce aux investisseurs et à un prêt bancaire. Dans un premier temps, il doit solliciter les investisseurs pour que ces derniers lui fournissent le capital nécessaire pour obtenir un emprunt bancaire. En effet, il doit réunir plusieurs conditions pour que sa demande soit acceptée :
- le terrain de construction est identifié ;
- élaborer un programme immobilier pertinent ;
- le permis de construire a été obtenu ;
- le taux de précommercialisation de biens en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) est atteint ;
- la déclaration pour l’ouverture du chantier est fournie.
Les avantages et les risques du crowdfunding
Les atouts d’un projet immobilier en crowdfunding
Le crowdfunding s’adresse aux investisseurs qui souhaitent placer leur fonds dans un projet qui correspond à leurs critères. Il s’agit d’une solution de diversification de patrimoine qui ne requiert pas de connaissances approfondies dans les marchés financiers et immobiliers.
Les risques du crowdfunding
Comme tous les investissements, le financement participatif comporte des risques pour l’investisseur :
- ces risques ne sont pas mutualisés ;
- le remboursement ne se fait qu’à la fin du programme ;
- les conditions de sortie sont limitées et il y a très peu de recours ;
- les projets immobiliers ont des risques opérationnels, techniques, administratifs et juridiques ;
- le rendement n’est pas garanti.
Pourquoi se tourner vers l’investissement immobilier ?
Aux yeux des Français, l’immobilier reste une valeur sûre en matière d’épargne. Cependant, un projet immobilier doit se préparer soigneusement, en se fixant un objectif d’investissement. En effet, la nature du projet dépend du but : devenir propriétaire d’une résidence principale, obtenir des revenus complémentaires ou anticiper la retraite. Il est possible d’investir dans l’immobilier de plusieurs manières :
- l’investissement locatif, lorsqu’on dispose d’un fond conséquent (environ 50 000 €) ;
- le recours à la SCPI pour un prix plus abordable et une meilleure liquidité ;
- le crowdfunding immobilier pour la facilité d’investissement.
Un projet immobilier peut être particulièrement rentable s’il est bien préparé. Il faut donc porter une attention particulière à son financement pour ne pas être perdant. Il en va de même pour la question de la fiscalité, les impôts devant être pris en compte.
