Presque tous ceux qui me demandent ce que je fais dans la vie répondent avec enthousiasme : « J’ai toujours voulu faire ça ! » quand je leur dis que je suis un investisseur immobilier. Je souris toujours et je reconnais que c’est formidable, mais je sais qu’ils sont probablement naïfs quant à ce qu’il faut vraiment pour réussir. Et il est fort probable qu’ils ne prendront pas le temps ou l’énergie de s’en rendre compte.
L’investissement immobilier est ma deuxième carrière. J’ai passé plus de 30 ans en tant que spécialiste du marketing direct et éditeur d’investissements avant de prendre ma retraite il y a quelques années. Aujourd’hui, acheter des propriétés résidentielles en difficulté, les remettre en état et les revendre est ma principale occupation. Cliquez ici pour en savoir plus.
J’adore ! C’est à la fois stimulant et banal, avec un mélange parfait d’art, de mathématiques et de sciences. Et le jour de paie est gratifiant – je travaille actuellement sur ma quatrième propriété résidentielle en réhabilitation et je prévois un retour sur investissement de 36% – et cela après m’être accordé un généreux salaire mensuel, puisque j’agis en tant qu’entrepreneur général et que je fais personnellement toute la peinture et de nombreuses réparations.
L’immobilier est un investissement concret
L’un des grands avantages de l’investissement immobilier est qu’il s’agit d’un investissement matériel. Lorsque vous achetez une maison, vous disposez d’un actif réel, et non d’un relevé électronique qui représente les actions que vous possédez avec des valeurs fluctuantes sur lesquelles vous n’avez aucun contrôle. En cas de krach boursier, vos actions s’effondrent et vous n’avez pas grand-chose à montrer.
Il est beaucoup plus facile de prévoir un repli du marché immobilier, et vous pouvez adapter votre stratégie pour atténuer les risques. Le mieux, c’est que vous conservez toujours un investissement qui ne disparaîtra pas. Vous pouvez vous promener dans la propriété, toucher le bois et examiner la structure. Vous pouvez l’améliorer et avoir la satisfaction de voir votre planification et vos travaux transformer la propriété. Et vous faites d’un petit bout de monde un endroit meilleur – et offrez une solution de logement à une famille – en transformant une propriété en détresse et mal aimée en un lieu où les enfants peuvent grandir.
Si vous envisagez de travailler à temps partiel comme investisseur immobilier ou de vous lancer dans ce domaine comme je l’ai fait, vous voudrez réfléchir à ce qu’il faut vraiment faire, aux raisons pour lesquelles de nombreux débutants échouent et à la façon de démarrer.
Les 7 caractéristiques que partagent tous les investisseurs qui réussissent
J’interagis presque quotidiennement avec des professionnels de l’immobilier et des novices, et j’ai remarqué certaines caractéristiques communes à ceux qui réussissent :
#1 : Ils prennent des risques (calculés)
L’immobilier n’est pas statique. Sa valeur fluctue. Les quartiers se transforment. Les acheteurs naviguent et passent à autre chose. Et le risque de se tromper sur divers aspects est inhérent à l’entreprise. Il faut prendre des risques calculés.
Travailler avec des projections et des estimations est tout à fait normal. Par exemple, vous devez estimer votre ARV (valeur après réparation). Vous devez également estimer avec précision le coût total des réparations. Avec ces deux chiffres, je peux affiner un prix d’offre tout en tenant compte des coûts de détention et de revente. Mais je garde toujours à l’esprit que je travaille avec des chiffres estimatifs et je m’assure que je suis à l’aise avec le risque d’être « off » d’un certain pourcentage.
Vous devez faire tout ce qui est possible pour atténuer votre risque et vous assurer que votre budget intègre l’imprévu.
#2 : Ce sont des négociateurs habiles – et respectueux.
Vous devez traiter les autres comme vous aimeriez être traité – et reconnaître rapidement un escroc et vous éloigner de lui lorsque vous en voyez un.
Ne vous laissez pas intimider par les experts – vous devez appeler des taureaux**t sur les entrepreneurs hors de prix. Vous découvrirez rapidement ce que coûtent les différents aspects de la réadaptation. Je reçois toujours des offres compétitives. Les devis pour les plus petits travaux peuvent varier considérablement. J’ai récemment fait des offres pour des travaux de cloisons sèches, et les estimations des entrepreneurs ont chuté entre 940 et 2 880 euros – pour le même travail exact !
Il faut aussi être prêt à négocier poliment. Remplacer un toit en hiver peut souvent être moins cher qu’au printemps. Comme la demande de remplacement de toiture est moindre lorsque les températures baissent – et pourtant les entreprises de couverture doivent continuer à payer leur équipe toute l’année – vous pouvez obtenir une réduction, mais seulement si vous la demandez.
#3 : Ils sont à la fois humbles et têtus.
Mon fils a fait partie des 4-H quand il était jeune. L’une des choses que cette organisation inculque aux enfants est « d’apprendre en faisant ». C’est exactement ce que signifie l’investissement immobilier : il y a toujours plus à apprendre.
Il faut une attitude humble pour avancer quand on ne sait pas exactement ce que l’on fait, pour demander des conseils et pour apprendre en faisant des erreurs. Il faut aussi s’entêter pour apprendre par essais et erreurs. Vous ferez des erreurs, mais vous en tirerez des enseignements et vous irez de l’avant.
#4 : Ils sont concentrés.
Les novices ont tendance à essayer toutes les stratégies possibles avec seulement 10 % de la concentration dont ils ont besoin pour réussir avec une seule stratégie. Choisissez une stratégie et maîtrisez-la avant de vous lancer à la poursuite des autres.
De nombreux investisseurs commencent comme grossistes – ce qui nécessite beaucoup moins de capitaux propres – et la plupart s’épuisent rapidement. Je n’ai pas personnellement fait de la vente en gros, mais je travaille avec plusieurs grossistes à plein temps.
Il me semble que c’est l’une des stratégies les plus difficiles, qui exige beaucoup de recherches et de visites à froid pour trouver des vendeurs motivés qui comprennent qu’ils ne recevront pas d’offres de vente au détail sur leur maison en raison de l’état dans lequel elle se trouve. Vous devez également développer un vaste réseau de réhabilitations fiables et expérimentées avec de l’argent liquide.
#5 : Ils sont doués pour le multitâche.
Celui-ci est évident. Quelle que soit la stratégie que vous choisissez, vous porterez beaucoup de chapeaux. Par conséquent, vous devez être organisé et capable d’accomplir plusieurs tâches à la fois. En fait, vous devez aimer ça !
#6 : Ils sont prêts à fournir l’effort et le temps nécessaires.
Beaucoup de nouveaux investisseurs immobiliers s’enthousiasment et travaillent dur pendant deux jours, puis ne font rien pendant deux mois. Le temps, c’est de l’argent, mais le « jour de paie » d’un investisseur immobilier est souvent six mois plus tard. Vous devez continuer à avancer chaque jour et rester motivé.
Je sais toujours combien me coûte mon maintien mensuel au dollar près – c’est 731 euros pour mon projet actuel. Le fait d’avoir ce chiffre dans la tête me motive à me rappeler que les retards sont coûteux – pour mes résultats financiers. Une façon de gérer cela est de réviser constamment mon « cahier des charges » et de faire ce qu’il faut pour que les choses avancent. Je me trimballe avec mon carnet, je rassemble les tâches quotidiennes et je les accomplis de manière cohérente.
#7 : Ils font leurs devoirs avant de faire une offre.
J’ai vu des opérations désordonnées – des bricoleurs qui font tout mal, des investisseurs inexpérimentés qui se mettent en travers de leur chemin, et des investisseurs expérimentés qui surestiment leur capacité et finissent par se retrouver en situation de manque de liquidités. Pour réussir dans l’immobilier, vous devez être réaliste, maîtriser votre stratégie et disposer des connaissances, des systèmes et de l’équipe nécessaires pour la mettre en œuvre.
Faites toujours preuve de diligence raisonnable, vérifiez vos calculs, prévoyez une réserve dans votre budget pour les imprévus et ne payez pas trop cher pour un bien immobilier. Vous ne pouvez pas vous attacher émotionnellement aux propriétés et surenchérir – mais vous devez les aimer suffisamment pour vouloir faire le travail ! Les investisseurs qui réussissent font leurs comptes et s’en vont lorsqu’un vendeur demande trop pour le bien.
